Налоги на недвижимость в Черногории: правила для иностранцев

Что важно знать иностранному собственнику

Иностранец, владеющий квартирой, домом или земельным участком в Черногории, несет в целом те же имущественные налоговые обязанности, что и местный собственник. Гражданство само по себе не освобождает от местных платежей. Размер обязательств зависит от вида сделки, назначения объекта, его оценочной стоимости и муниципалитета, на территории которого он расположен.

На практике необходимо разделять несколько разных платежей: налог при переходе права собственности, НДС при покупке нового объекта, ежегодный муниципальный налог, налог с арендного дохода и налог с прироста капитала при продаже. Отдельно следует учитывать нотариальные, регистрационные и юридические расходы.

Ниже приведен ориентир по правилам, действующим в 2026 году. Перед сделкой стоит запросить актуальный расчет в муниципалитете и проверить документы у местного юриста или бухгалтера: ставки, оценка объекта и административные процедуры могут зависеть от конкретной общины.

Покупка недвижимости: какие платежи возникают

Вторичный рынок и налог на передачу

При покупке объекта на вторичном рынке, если сделка не облагается НДС, покупатель платит налог на передачу недвижимости — Porez na promet nepokretnosti. Это основной платеж, который обычно имеют в виду, когда говорят про налог на недвижимость в Черногории для иностранцев при покупке.

В 2026 году применяется прогрессивная шкала:

• до 150 000 евро включительно — 3%;
• от 150 000,01 до 500 000 евро — 4 500 евро плюс 5% с суммы свыше 150 000 евро;
• свыше 500 000 евро — 22 000 евро плюс 6% с суммы, превышающей 500 000 евро.

Например, при цене объекта 160 000 евро расчет составит 4 500 евро плюс 5% от 10 000 евро. Итоговый налог — 5 000 евро.

Базой обычно служит договорная цена, если она соответствует рыночному уровню. Муниципальный орган вправе проверить стоимость и использовать собственную оценку, когда цена в договоре выглядит заниженной. Поэтому перед подписанием договора желательно заранее получить расчет предполагаемого платежа.

Декларация и уплата налога, как правило, производятся в установленный законом срок после приобретения; в исходной административной процедуре ориентиром является 15 дней с даты сделки. Точный порядок и реквизиты следует подтвердить в соответствующем муниципалитете.

Новостройка и НДС

Покупка квартиры или другого объекта непосредственно у застройщика обычно облагается НДС по ставке 21%. В такой ситуации налог на передачу недвижимости, как правило, не начисляется, поскольку сделка уже входит в режим НДС.

Чаще всего НДС включен в цену, указанную в предложении. Однако в договоре нужно отдельно проверить, является ли цена окончательной, кто обязан перечислять НДС и нет ли дополнительных платежей за парковку, кладовую, подключение коммуникаций или отделку.

Сопутствующие расходы при оформлении

Помимо налогов, бюджет сделки обычно включает:

• нотариальное удостоверение и оформление договора;
• услуги адвоката или другого специалиста по проверке объекта;
• государственную регистрацию права собственности;
• перевод документов и услуги присяжного переводчика, если они требуются;
• комиссию агентства недвижимости, если она предусмотрена договором.

В совокупности дополнительные расходы нередко составляют около 1–2% цены объекта, но итог зависит от стоимости сделки, объема юридической проверки и условий договора с агентством. Поэтому расчет бюджета покупки недвижимости в Черногории и налогов следует делать не только по рекламной цене.

Ежегодный налог собственника

Ежегодный налог на недвижимость в Черногории является муниципальным. Его начисляют на здания, квартиры, дома, коммерческие помещения и земельные участки, а размер определяется с учетом оценочной стоимости и характеристик объекта.

Обычно плательщиком считается лицо, которое владеет недвижимостью на 1 января соответствующего года. Для нового собственника важно своевременно сообщить о приобретении объекта и поставить его на налоговый учет. В отдельных ситуациях обязанности по платежу могут быть распределены иначе, например при специфических договорах пользования или долгосрочной аренды.

Как рассчитывается сумма

Муниципалитет устанавливает ставку в пределах, предусмотренных национальным законодательством. Для обычных объектов ориентиром может быть диапазон примерно от 0,25% до 1% оценочной стоимости. На итог влияют:

• назначение — жилье, бизнес или инвестиционный объект;
• площадь, возраст и техническое состояние здания;
• местоположение и ценовая зона;
• использование как основного или дополнительного жилья;
• характеристики земельного участка.

Для вторичного жилья ставка может быть выше, ориентировочно до 1,5%. Для незастроенной земли, предназначенной под строительство, в отдельных случаях применяется ставка до 5%. Это означает, что универсальной суммы для всех владельцев не существует: два объекта одинаковой цены в разных муниципалитетах могут иметь разный ежегодный платеж.

Льгота для основного жилья и сроки оплаты

Для основного места жительства предусмотрено уменьшение начисленного налога на 20%, а также дополнительное снижение на 10% за каждого члена домохозяйства. Совокупная льгота не должна превышать 50% суммы налога. Право на уменьшение необходимо подтвердить документами и фактическим статусом жилья.

Физическому лицу обычно не требуется ежегодно подавать отдельную декларацию: расчет формирует налоговый орган. При первом приобретении объекта может потребоваться подать сведения в течение 30 дней. На практике начисление часто оплачивается двумя частями — до 30 июня и до 31 октября, однако конкретные даты нужно сверять с муниципальным решением и полученным налоговым уведомлением.

Сдача жилья: налог с арендного дохода

Если собственник получает доход от аренды, применяется налог на сдачу в аренду в Черногории. Для нерезидента доход от объекта, расположенного в Черногории, обычно относится к доходу из черногорского источника.

Ориентиром для подоходного налога в 2026 году является ставка 9%. Налогооблагаемый результат определяется с учетом разрешенного способа учета расходов. В зависимости от режима и подтверждающих документов могут учитываться затраты на управление, содержание и ремонт, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, а также другие допустимые расходы.

Собственнику следует хранить договор аренды, банковские выписки, счета за ремонт и обслуживание, акты выполненных работ и документы управляющей компании. Нельзя автоматически считать любую трату вычетом: порядок признания расходов зависит от статуса владельца, вида аренды и требований налогового органа.

К расчету также могут добавляться местные сборы и обязательства, связанные с краткосрочным размещением туристов. Посуточная аренда часто требует регистрации, соблюдения правил размещения и уплаты туристических платежей, поэтому ее нельзя приравнивать к обычному долгосрочному найму.

Продажа объекта и прирост капитала

При продаже недвижимости нерезидентом налог возникает не со всей цены договора, а с положительной разницы между стоимостью продажи и скорректированной стоимостью приобретения. Именно этот платеж часто называют налогом на продажу недвижимости в Черногории, хотя по экономической сути речь идет о налоге на прирост капитала.

Ориентировочная ставка в 2026 году — 9%. Для расчета важно подтвердить документами расходы, связанные с формированием стоимости объекта и его улучшением. В качестве потенциально учитываемых сумм могут выступать:

• цена первоначальной покупки;
• уплаченный налог на передачу недвижимости;
• нотариальные и юридические расходы по приобретению;
• документально подтвержденный капитальный ремонт и реконструкция;
• иные расходы, которые допускаются применимыми правилами.

Расходы на косметический ремонт или работы без счетов и актов могут не принять к вычету. Поэтому все документы лучше сохранять с момента покупки, а не собирать непосредственно перед продажей. При продаже между связанными лицами или по цене ниже рыночной налоговый орган также может проверить экономическую обоснованность сделки.

Налоговое резидентство и владение объектом

Налоговое резидентство Черногории и недвижимость — связанные, но не тождественные вопросы. Наличие квартиры или дома само по себе обычно не делает человека налоговым резидентом. Статус оценивается по совокупности обстоятельств: продолжительности пребывания, постоянному жилью, центру личных и экономических интересов и другим предусмотренным критериям.

Нерезидент, как правило, платит в Черногории налоги с доходов, связанных с местным объектом: аренды или прироста капитала. Налоговый резидент может столкнуться с более широкими обязанностями по декларированию доходов, включая зарубежные источники. При этом необходимо учитывать соглашения об избежании двойного налогообложения и правила страны, налоговым резидентом которой человек также может считаться.

Если владелец проводит в Черногории значительную часть года, работает из страны или переносит туда семью и основные интересы, одного анализа дней пребывания недостаточно. В такой ситуации нужен индивидуальный разбор у налогового консультанта.

Практический чек-лист покупателя

• До внесения задатка выяснить, относится ли сделка к вторичному рынку или облагается НДС.
• Попросить продавца и нотариуса подтвердить налоговую базу и отсутствие задолженности по местному налогу.
• Проверить кадастровую запись, разрешения на строительство, площадь и назначение объекта.
• Заложить в бюджет налог, нотариальные услуги, регистрацию, перевод и юридическую проверку.
• После регистрации сообщить о приобретении в муниципалитет и уточнить график ежегодных платежей.
• При аренде заключать письменный договор и хранить подтверждение доходов и расходов.
• При будущей продаже сохранять договор покупки и все документы на капитальные улучшения.

Итоги

Налоги на недвижимость в Черногории складываются из нескольких самостоятельных обязательств. При покупке вторичного объекта обычно применяется прогрессивный налог на передачу, а новостройка чаще продается с НДС 21% без отдельного налога на передачу. Затем собственник ежегодно платит муниципальный налог, а при аренде или продаже — налог с соответствующего дохода.

Для иностранца важна не только ставка, но и правильная классификация сделки, своевременная постановка объекта на учет и наличие подтверждающих документов. Перед покупкой или сдачей недвижимости желательно получить письменный расчет у местного специалиста, поскольку муниципальные правила и налоговая практика могут меняться.

Частые вопросы

Кто платит налог при покупке вторичного жилья?

Обычно обязанность возлагается на покупателя. При цене до 150 000 евро применяется ставка 3%, а для более дорогих объектов действует прогрессивный расчет: 4 500 евро плюс 5% превышения над 150 000 евро либо 22 000 евро плюс 6% превышения над 500 000 евро.

Нужно ли платить налог при покупке квартиры у застройщика?

Как правило, цена новостройки включает НДС 21%. Налог на передачу при такой сделке обычно не взимается, но условия необходимо проверить в договоре и коммерческом предложении застройщика.

Обязан ли иностранец ежегодно платить налог за квартиру?

Да. Гражданство не освобождает собственника от муниципального ежегодного налога на недвижимость. Сумма зависит от оценочной стоимости, назначения жилья и правил конкретной общины.

Облагается ли доход от аренды?

Да, доход от сдачи объекта в Черногории подлежит налогообложению. Ориентиром для нерезидентов в 2026 году является ставка 9%, но окончательный расчет зависит от режима аренды, подтвержденных расходов и возможных местных платежей.

Становится ли владелец квартиры налоговым резидентом автоматически?

Нет. Покупка недвижимости сама по себе не означает приобретение налогового резидентства. Статус определяется по совокупности фактов, включая пребывание, место проживания и центр жизненных интересов.