Налоги в Испании для нерезидентов: недвижимость в 2026

Налог на недвижимость в Испании для иностранцев не сводится к одному платежу. Состав расходов зависит от того, покупается ли новостройка или вторичное жильё, сдаётся ли объект в аренду, где он расположен и является ли владелец налоговым резидентом Испании.

Ниже приведён практический обзор основных обязательств нерезидента на 2026 год. Региональные и муниципальные правила могут отличаться, поэтому перед сделкой важно проверить тарифы конкретного автономного сообщества и ayuntamiento.

Какие налоги возникают при покупке жилья

Приобретатель оплачивает налоги, связанные с переходом права собственности. Итоговая сумма зависит прежде всего от типа объекта.

Вторичная недвижимость: ITP

При покупке квартиры или дома на вторичном рынке уплачивается Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — налог на передачу собственности. Его устанавливает автономное сообщество, поэтому единой ставки по Испании нет. В большинстве регионов ориентир составляет примерно 6–11% от налоговой базы, а на практике часто встречается диапазон 8–10%.

Налог обычно рассчитывается не только по цене в договоре: регион может сопоставить её с минимальной референсной стоимостью объекта. Декларация, как правило, подаётся по форме Modelo 600 в течение 30 рабочих дней после оформления сделки, но точный срок определяется правилами региона.

Новостройка: IVA и AJD

Если жильё приобретается непосредственно у застройщика, вместо ITP обычно применяется IVA — НДС. Для стандартной жилой недвижимости его ставка составляет 10%. Для отдельных категорий объектов, например социального жилья, могут действовать специальные правила.

Дополнительно взимается AJD (Actos Jurídicos Documentados) — гербовый сбор за документально оформленный юридический акт. Региональные ставки чаще всего находятся в пределах 0,5–1,5%. AJD может возникать также при оформлении ипотечного кредита; распределение расходов по ипотеке регулируется отдельными нормами и документами банка.

Ежегодные налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов

Собственник-иностранец продолжает платить налоги даже в том случае, если не проживает в Испании и не сдаёт объект. Основные платежи — муниципальный IBI и налог нерезидента IRNR.

IBI Испания: местный налог на имущество

IBI Испания — это ежегодный Impuesto sobre Bienes Inmuebles, который начисляет муниципалитет по месту нахождения недвижимости. База связана с кадастровой стоимостью, а ставка устанавливается ayuntamiento. В качестве общего ориентира можно использовать диапазон около 0,4–1,1% кадастровой стоимости, однако фактическая сумма зависит от муниципалитета и характеристик объекта.

IBI обычно оплачивается один раз в год. Во многих городах период добровольной уплаты приходится на осень, но календарь может быть иным. Оплата производится по квитанции муниципалитета или через банковское автосписание.

IRNR Испания для пустующего или личного жилья

IRNR Испания — Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Если нерезидент не сдаёт недвижимость, налог начисляется на вменённый доход, то есть предполагаемую выгоду от владения жильём.

Налоговая база обычно определяется как:

• 1,1% кадастровой стоимости, если кадастровая оценка пересматривалась в установленный законом период;
• 2% кадастровой стоимости, если условия для применения пониженного коэффициента не выполнены.

К полученной базе применяется ставка:

• 19% — для налоговых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна при наличии права на соответствующий режим;
• 24% — для резидентов других стран.

Декларация подаётся по форме Modelo 210. Для вменённого дохода за 2026 год общий ориентир по сроку — до 31 декабря 2027 года. Если объект принадлежит нескольким владельцам, каждый собственник обычно декларирует свою долю отдельно.

Налоги на аренду в Испании

Если жильё приносит доход, нерезидент декларирует арендные поступления через Modelo 210. С 2024 года для доходов от аренды применяется ежегодный порядок декларирования за завершившийся календарный год. На практике срок подачи обычно приходится на 1–20 января следующего года, но перед оплатой необходимо проверить действующий календарь Agencia Tributaria.

Вычеты для резидентов ЕС и третьих стран

Для налоговых резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна налоговая база может уменьшаться на документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с получением аренды. К ним могут относиться проценты по ипотеке, IBI, страхование, ремонт, коммунальные платежи при их оплате владельцем, услуги управляющей компании, юридические расходы и амортизация здания в допустимом размере.

После вычетов обычно применяется ставка 19%. Для резидентов стран, не относящихся к указанной группе, действует ставка 24%, а расходы, как правило, не уменьшают облагаемый доход: налог рассчитывается с валовой суммы аренды. Именно поэтому налоги на аренду в Испании могут заметно различаться при одинаковой стоимости объекта.

Объект сдаётся только часть года

Если жильё несколько месяцев сдавалось, а остальное время пустовало или использовалось владельцем, нужно разделить периоды. Доход от аренды декларируется отдельно, а за месяцы простоя начисляется IRNR с вменённого дохода. Сумма рассчитывается пропорционально количеству дней владения и соответствующего периода.

Краткосрочная аренда в 2026 году

Для туристической и иной краткосрочной аренды необходимо учитывать не только налоги, но и лицензионные требования автономного сообщества и муниципалитета. С 2025 года действует национальный режим регистрации краткосрочных арендных объектов: владельцу может потребоваться уникальный регистрационный номер, без которого размещение объявления на цифровых платформах ограничивается. В 2026 году также действуют обязанности по передаче сведений об арендной деятельности. Проверять статус регистрации следует одновременно на национальном, региональном и муниципальном уровнях.

Налог на богатство и крупные активы

Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) относится к региональным налогам. Для нерезидента обычно учитываются активы, находящиеся в Испании, включая недвижимость, за вычетом допустимых обязательств. Базовый необлагаемый минимум часто ориентировочно составляет 700 000 евро, но автономные сообщества вправе устанавливать собственные правила, льготы и пороги.

Ставки прогрессивные и в зависимости от региона и размера состояния могут составлять примерно 0,2–3,5%. В отдельных автономиях действуют существенные скидки: например, в Мадриде исторически применялась полная региональная льгота, однако налоговый режим необходимо проверять на конкретный год.

Для очень крупных состояний дополнительно следует оценить временный солидарный налог на крупные состояния. Его применение не заменяет анализ налога на богатство и зависит от стоимости активов, долгов и региональных правил. Декларация по налогу на богатство обычно оформляется по Modelo 714 в период подачи годовой налоговой отчётности.

Налоги при продаже недвижимости

IRNR с прироста капитала

При продаже объекта с прибылью нерезидент декларирует прирост капитала через Modelo 210. Базовая ставка для такого дохода обычно составляет 19% независимо от страны налогового резидентства продавца.

Прибыль определяется как разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения. К расходам, которые могут учитываться при наличии подтверждающих документов, относятся ITP либо IVA и AJD, нотариальные и регистрационные расходы, услуги юриста, комиссия агентства, а также капитальные улучшения объекта. Текущий ремонт и личные расходы автоматически вычитать нельзя.

Декларация по продаже обычно подаётся в течение четырёх месяцев с даты сделки. Для точного расчёта нужно учитывать срок владения, подтверждённые расходы и возможное соглашение об избежании двойного налогообложения.

Удержание 3% при продаже нерезидентом

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3% от цены сделки и перечисляет сумму в бюджет по форме Modelo 211. Это не отдельный окончательный налог, а авансовое удержание в счёт IRNR продавца.

После расчёта фактического прироста капитала продавец подаёт Modelo 210. Если удержали больше положенного, можно заявить возврат переплаты; если итоговый налог выше, разницу необходимо доплатить.

Плюсвалия Испания: муниципальный налог на землю

Плюсвалия Испания, или Plusvalía Municipal, — муниципальный налог на увеличение стоимости городского земельного участка. Он может возникнуть при продаже, дарении или наследовании. Налоговая база относится к земле, а не ко всей стоимости дома или квартиры.

Размер платежа зависит от кадастровой стоимости участка, срока владения, муниципального коэффициента и установленной ставки. После реформы расчёт может производиться по объективной методике или по фактическому увеличению стоимости, если налогоплательщик способен его подтвердить. Когда реального прироста стоимости земли нет, налог не должен начисляться, но этот факт необходимо заявить и документально обосновать.

При продаже срок обращения в муниципалитет часто составляет 30 рабочих дней, а при наследовании или дарении может применяться иной срок. Поэтому порядок конкретного ayuntamiento нужно проверять до подписания сделки.

Краткая карта налоговых обязательств

• ITP: покупка вторичного жилья, обычно около 6–11% по правилам региона; платит покупатель.
• IVA: покупка новостройки у застройщика, стандартно 10% для жилья.
• AJD: оформление облагаемого юридического акта, чаще всего около 0,5–1,5%; ставка зависит от автономного сообщества.
• IBI: ежегодный муниципальный налог владельца, рассчитывается от кадастровой базы.
• IRNR с вменённого дохода: ежегодно за жильё, которое не сдаётся, через Modelo 210.
• IRNR с аренды: налог на чистый или валовой доход в зависимости от страны налогового резидентства собственника.
• Налог на богатство: применяется при превышении регионального порога стоимости активов.
• IRNR с продажи: обычно 19% от документально подтверждённой прибыли.
• Удержание 3%: аванс IRNR, который покупатель удерживает при покупке объекта у нерезидента.
• Plusvalía Municipal: местный платёж при наличии увеличения стоимости городского земельного участка.

Как организовать расчёт и подачу Modelo 210

Перед заполнением декларации следует определить вид дохода: вменённый доход, аренда или прирост капитала. Затем собираются кадастровая стоимость, даты владения, сведения о доходах и расходы, которые разрешено учитывать для конкретного налогоплательщика.

Modelo 210 может подаваться в электронном виде или другим допустимым способом в зависимости от идентификации и налогового статуса. За просрочку или неполную уплату возможны проценты, штрафы и начисления. Нерезиденту без испанского опыта разумно поручить расчёт gestor или налоговому консультанту, особенно при совмещении аренды, ипотеки и последующей продажи.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если я не живу в Испании?

Да. Владение недвижимостью не освобождает нерезидента от IBI и, при отсутствии аренды, от IRNR с вменённого дохода. Дополнительно может возникнуть налог на богатство.

Какой налог на недвижимость в Испании для иностранцев является главным?

Ежегодно собственник обычно сталкивается с IBI и IRNR. При покупке добавляются ITP либо IVA с AJD, а при продаже — налог на прирост капитала, удержание 3% и возможная Plusvalía Municipal.

Можно ли уменьшить налог с аренды на расходы?

Возможность вычетов зависит от налогового статуса владельца и действующего законодательства. Для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна обычно допускается вычет связанных расходов при наличии документов. Для резидентов других стран налог чаще рассчитывается с валового дохода.

Какие налоги нужно предусмотреть в бюджете покупателя?

Помимо цены объекта, необходимо заложить ITP для вторичного жилья либо IVA и AJD для новостройки, нотариальные и регистрационные расходы, услуги юриста, банковские комиссии, а затем ежегодные IBI и IRNR. Точный бюджет составляют после определения региона, кадастровой стоимости и сценария использования недвижимости.