ВНЖ за недвижимость в 2026 году: страны и пороги

Покупка недвижимости за рубежом иногда позволяет оформить вид на жительство, однако сама сделка не всегда автоматически дает право на резидентство. В каждой стране действуют собственные требования к стоимости, назначению и юридическому статусу объекта, источнику средств, страховке и подтверждению дохода.

Ниже приведен обзор основных программ по состоянию на 21 сентября 2026 года. Перед внесением аванса необходимо проверить актуальные правила в миграционном ведомстве конкретной страны: инвестиционные пороги, налоговые ставки и порядок подачи документов могут меняться.

Что означает ВНЖ за инвестиции в недвижимость

ВНЖ при покупке недвижимости — это разрешение на временное или постоянное проживание, которое иностранный собственник получает при выполнении установленных инвестиционных условий. В маркетинговых материалах такие программы часто называют «золотой визой», но юридический статус может называться иначе: инвестиционный ВНЖ, разрешение для владельца недвижимости или специальный вид на жительство.

ВНЖ не равен гражданству. Он позволяет жить в стране в течение установленного срока, а иногда — перевезти членов семьи. При этом право на работу, доступ к государственным льготам, налоговое резидентство и возможность подать на гражданство зависят от законодательства конкретной юрисдикции.

Какие возможности дает резидентство через недвижимость

• Легальное проживание. Владелец получает основание находиться в стране дольше стандартного туристического срока.
• Семейная заявка. Во многих программах разрешено включить супруга и несовершеннолетних детей, но состав семьи и требования к документам различаются.
• Доступ к бытовой инфраструктуре. Резидент может арендовать жилье, оформить местную связь, пользоваться банками и другими сервисами при соблюдении их внутренних правил.
• Перспектива долгосрочного статуса. В отдельных странах после нескольких лет законного проживания можно претендовать на ПМЖ или гражданство. Сам факт владения объектом не гарантирует такой результат.
• Мобильность. ВНЖ страны Шенгенской зоны обычно позволяет посещать другие государства зоны без отдельной визы в пределах правил краткосрочного пребывания. Это не дает права постоянно жить или работать в любой стране ЕС.

ВНЖ при покупке недвижимости: в каких странах доступны программы

В 2026 году инвестиционные маршруты сохраняются в Греции, на Кипре, в некоторых случаях на Мальте и в Латвии, а также в Сербии, Черногории, Турции, Грузии и ОАЭ. Условия существенно отличаются: где-то требуется конкретный минимальный бюджет, а где-то — лишь подтвержденное право собственности на подходящий жилой объект.

Греция: золотая виза с региональными порогами

Греческая программа Golden Visa остается одним из наиболее известных вариантов для тех, кому нужен ВНЖ за инвестиции в недвижимость с доступом к Шенгенской зоне. Размер вложений зависит от местоположения и типа объекта.

• 250 000 евро — для объекта культурного наследия, который инвестор обязуется реконструировать в соответствии с требованиями программы.
• 400 000 евро — для ряда регионов, не относящихся к зонам повышенного порога; обычно требуется приобретение единого объекта площадью не менее 120 кв. м.
• 800 000 евро — для Аттики, ряда популярных островов и других территорий с повышенным спросом, также при соблюдении требования к площади.

Разрешение обычно выдается на пять лет и продлевается при сохранении инвестиции и выполнении остальных условий. Минимальный срок постоянного проживания для продления самой золотой визы, как правило, не установлен, но такой режим не следует путать с условиями получения гражданства.

Кипр: постоянный ВНЖ через новое жилье

Кипрский маршрут Regulation 6(2) предусматривает оформление постоянного ВНЖ при приобретении нового жилого объекта у застройщика. Базовый порог составляет от 300 000 евро без учета НДС. Для основного заявителя обычно требуется подтвердить стабильный доход из источников за пределами Кипра, медицинскую страховку и намерение регулярно посещать страну.

Для этой программы важен первичный рынок: покупка обычного объекта на вторичном рынке не соответствует ее базовым условиям. Кипр является членом Европейского союза, но пока не входит в Шенгенскую зону, поэтому кипрский ВНЖ не дает автоматического права на безвизовые поездки по Шенгену.

Мальта и Латвия: альтернативы в ЕС

Мальта и Латвия могут рассматриваться как дополнительные направления для инвесторов. В зависимости от выбранной схемы могут потребоваться покупка или аренда жилья, административный сбор, страхование и подтверждение финансовой состоятельности. Ориентировочные пороги покупки в рассматриваемых вариантах начинаются примерно от 220 000 евро на Мальте и от 250 000 евро в Латвии, однако итоговая сумма зависит от региона и структуры программы.

ВНЖ при покупке недвижимости в Сербии

ВНЖ при покупке недвижимости в Сербии возможен для иностранного владельца жилого объекта без установленного на федеральном уровне минимального бюджета покупки. Ключевое значение имеет подтвержденное право собственности и пригодность жилья для проживания. Заявителю также необходимо выполнить общие миграционные требования — подтвердить адрес, финансовое обеспечение, медицинскую страховку и иные документы.

Сербский ВНЖ обычно выдается на срок от одного до трех лет в зависимости от основания и конкретного решения ведомства. Сербия не является членом ЕС и Шенгенской зоны, поэтому сербский статус не заменяет европейский ВНЖ.

ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории

В рамках рассматриваемых на 2026 год условий ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории связывают с объектом, чья кадастровая или налоговая оценка достигает 150 000 евро. Важно отличать эту величину от цены в договоре: дорогая сделка не всегда подтверждает необходимую оценочную стоимость, а объект с подходящей ценой договора может не пройти проверку по кадастру.

Разрешение оформляется на год и может продлеваться при сохранении основания и выполнении требований. Черногория не входит в ЕС и Шенгенскую зону. Перед сделкой стоит проверить, относится ли выбранный объект к категории недвижимости, которая допускается для оформления резидентства.

ВНЖ при покупке недвижимости в Турции

ВНЖ при покупке недвижимости в Турции и турецкое гражданство через инвестиции — это разные процедуры.

• Краткосрочный ВНЖ, или икамет. Для недвижимости обычно рассматривают объект стоимостью от 200 000 долларов США. Разрешение может выдаваться на один-два года с возможностью продления, но решение зависит от миграционных правил и документов заявителя. Такой статус сам по себе не дает права на работу и не означает автоматического получения гражданства.
• Гражданство за недвижимость. Инвестиция от 400 000 долларов США позволяет претендовать на гражданство при соблюдении всех требований программы. Приобретенный объект нельзя отчуждать в течение трех лет.

Сумму инвестиции необходимо подтверждать установленным способом, а объект — проверять на отсутствие ограничений и соответствие требованиям программы.

ВНЖ при покупке недвижимости в Грузии

ВНЖ при покупке недвижимости в Грузии оформляется по инвестиционному основанию. С 1 марта 2026 года ориентир для нового заявителя составляет 150 000 долларов США вместо прежних 100 000 долларов. При этом учитывается подтвержденная оценочная стоимость недвижимости, а не только сумма, указанная в договоре.

Для владельцев, получивших статус до 1 марта 2026 года, продление при сохранении объекта может осуществляться по прежнему порогу — 100 000 долларов, если это допускается переходными правилами. Инвестиционный ВНЖ обычно выдается на год с возможностью продления. Он не превращается автоматически в гражданство Грузии.

ОАЭ: Investor Visa и Golden Visa

В ОАЭ действуют разные варианты резидентства для владельцев недвижимости. Требования могут отличаться между эмиратами, поэтому условия Дубая нельзя автоматически переносить на Абу-Даби или другие территории.

• Golden Visa. При инвестиции в недвижимость от 2 000 000 дирхамов ОАЭ, что составляет примерно 545 000 долларов США, можно претендовать на десятилетний возобновляемый статус. Важны подтверждение стоимости, структура владения и соблюдение требований к финансированию объекта.
• Investor Visa в Дубае. Для готовой недвижимости применяется двухлетний формат резидентства. По заявленным на 2026 год правилам для единоличного собственника отдельный минимальный порог может не применяться, а для совместной собственности ориентир составляет от 400 000 дирхамов, или около 109 000 долларов США.

Резидентство в ОАЭ не дает права жить в странах Шенгенской зоны. Оно может упростить открытие банковских счетов, оформление местных водительских прав и ведение дел, однако каждое учреждение проводит собственную проверку клиента.

Сравнение основных программ в 2026 году

• Грузия: от 150 000 долларов США, инвестиционный ВНЖ, возобновляемый статус, не Шенген.
• Черногория: от 150 000 евро по кадастровой или налоговой оценке, годовой ВНЖ с продлением, не Шенген.
• Турция: от 200 000 долларов США для краткосрочного ВНЖ, обычно на один-два года, не Шенген.
• Кипр: от 300 000 евро плюс НДС для нового жилья, постоянный ВНЖ, ЕС, но не Шенген.
• Греция: от 400 000 или 800 000 евро в зависимости от зоны, золотая виза на пять лет, доступ к Шенгенской зоне.
• ОАЭ: от 400 000 дирхамов для отдельных случаев совместного владения в Дубае либо от 2 000 000 дирхамов для Golden Visa, не Шенген.
• Турция, гражданство: от 400 000 долларов США при запрете продажи объекта в течение трех лет.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости в Испании

Ранее Испания была популярным направлением для Golden Visa через недвижимость. Однако покупка объекта больше не считается самостоятельным основанием для нового инвестиционного ВНЖ. Поэтому запрос ВНЖ при покупке недвижимости в Испании требует особенно внимательной проверки: приобретение квартиры или дома может быть выгодным вложением, но не гарантирует испанское резидентство.

Для проживания в Испании инвестору нужно рассматривать другие основания — работу, предпринимательство, учебу, финансово независимое проживание или семейную связь. Конкретный вариант зависит от гражданства, доходов, целей и срока пребывания.

ВНЖ при покупке недвижимости в Казахстане

Отдельной универсальной программы, при которой любая покупка недвижимости автоматически оформляет ВНЖ при покупке недвижимости в Казахстане, рассматривать не следует. Право собственности на квартиру или дом обычно не заменяет миграционное основание. Для длительного проживания могут потребоваться разрешение на постоянное проживание, трудовой или бизнес-маршрут, семейные обстоятельства и подтверждение платежеспособности.

Инвестору важно заранее проверить правила для граждан своей страны, требования к регистрации, налоговый статус и ограничения на приобретение отдельных категорий земель или объектов.

Налоги и дополнительные расходы

Минимальный бюджет программы — это не полная стоимость переезда. К цене объекта добавляются налог на переход права, нотариальные и регистрационные платежи, услуги оценщика, адвоката или риелтора, медицинская страховка, государственные сборы и расходы на переводы документов.

• В Греции налог на переход недвижимости часто ориентировочно составляет около 3,09% с учетом соответствующих сборов.
• В Турции базовый налог на переход права обычно оценивают в 4% от заявленной стоимости, если не применяются специальные правила.
• В Дубае регистрационный сбор при сделках с недвижимостью может составлять около 4%.
• На Кипре итоговая нагрузка зависит от НДС, трансфертных сборов и права на льготную ставку для основного жилья.
• В Грузии, Черногории и других странах нужно отдельно проверять налог на приобретение, ежегодный налог на имущество и налогообложение арендного дохода.

Что проверить до покупки

1. Подходит ли конкретный объект под миграционную программу: новостройка, готовое жилье, коммерческая недвижимость и земельный участок могут иметь разные правила.
2. Какая стоимость учитывается — цена договора, рыночная оценка, кадастровая стоимость или сумма без налогов.
3. Допускается ли ипотека, рассрочка или совместное владение.
4. Есть ли у продавца право распоряжаться объектом и отсутствуют ли залоги, аресты и ограничения.
5. Сохраняется ли основание для продления ВНЖ после продажи, дарения или замены недвижимости.
6. Нужно ли фактически жить в стране определенное количество дней для продления или последующей подачи на ПМЖ.
7. Какие права получают супруг и дети, а также разрешена ли работа по выбранному статусу.

FAQ

В каких странах можно получить ВНЖ за покупку недвижимости в 2026 году?

Наиболее известные варианты — Греция, Кипр, Мальта, Латвия, Сербия, Черногория, Турция, Грузия и ОАЭ. Но юридический механизм различается: в Греции действует золотая виза, на Кипре возможен постоянный ВНЖ, в Сербии важен сам факт владения подходящим жильем, а в ОАЭ условия зависят от эмирата и формата резидентства.

Какой самый низкий порог для ВНЖ через недвижимость?

Сравнивать суммы напрямую нельзя. В Сербии нет единого федерального минимального бюджета, в Грузии и Черногории критична оценочная стоимость, а в Дубае могут действовать отдельные правила для единоличного и совместного владения. Самая низкая цена объекта не всегда означает самый простой путь к ВНЖ.

Дает ли покупка недвижимости право на гражданство?

Обычно нет. Покупка создает основание для ВНЖ, но гражданство требует отдельного заявления, срока законного проживания, знания языка и выполнения других условий. Исключением по механике является специальная турецкая программа гражданства за недвижимость от 400 000 долларов США при соблюдении установленного периода владения.

Можно ли купить недвижимость удаленно?

В некоторых странах сделку можно провести по нотариальной доверенности, но дистанционная покупка не отменяет проверку объекта, происхождения средств, оценки и миграционных требований. Перед подписанием документов следует получить независимое юридическое заключение.

Нужно ли жить в стране постоянно?

Для сохранения инвестиционного ВНЖ минимальный срок пребывания иногда отсутствует, как в отдельных случаях с греческой Golden Visa. Однако для ПМЖ, гражданства, налогового резидентства и некоторых национальных программ требования к фактическому проживанию обычно строже.

Итог

ВНЖ при покупке недвижимости следует выбирать не только по минимальной цене объекта. Нужно сопоставить срок статуса, правила продления, доступ к Шенгену, возможность перевезти семью, налоговую нагрузку, требования к проживанию и перспективы ПМЖ или гражданства. Золотая виза недвижимость — это инвестиционно-миграционный инструмент, требующий проверки документов и актуальных правил до заключения сделки.